Construction management JumpStart

Introduction xv Chapter 1 The Construction Industry 1 Scope of the Industry . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 It’s Just Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 A Historical Perspective . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Ancient Times . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Egypt and the Pyramids . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Greek Influence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 The Roman Empire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 The Middle Ages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 The Renaissance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 The Industrial Revolution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Age of the Skyscraper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 The 20th Century . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Age of Technology . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Industry Sectors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Residential Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Commercial Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Industrial Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Heavy Civil Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 The Project Players . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Primary Players . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Secondary Players . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Industry Image . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 An Industry in Transition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Making a Difference . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Career Opportunities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Advancement Opportunities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Educational Offerings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Professional Affiliation and Certification . . . . . . . . . . . 30 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Chapter 2 What Is Construction Management? 35 Construction Management Defined . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 The Construction Project . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Project Values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 viii Contents Project Risks and Liabilities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Managing Construction Risks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Scope Definition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Project Delivery Methods . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 What Is Project Delivery? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Types of Project Delivery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Trends in Project Delivery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Project Delivery Selection . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 What Does a Construction Manager Do? . . . . . . . . . . . . 50 Construction Management Functions . . . . . . . . . . . . . 51 Problem Solving and Decision Making . . . . . . . . . . . . 53 What It Takes to Be a Construction Manager . . . . . . . . . 53 General Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Typical Career Track . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Want to See if You Have the Right Stuff? . . . . . . . . . . 58 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Chapter 3 How We Get the Work 63 Finding the Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Marketing Efforts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Rules of the Game . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Sources of Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 The Competition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Competitive Bidding Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 How We Play the Game . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Competition Criteria and Project Delivery . . . . . . . . . 70 Selection Methods . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Making the Bid/No Bid Decision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 A Final Note . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 Chapter 4 The Construction Contract 87 The Contract Documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 The Drawings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 Project Manual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Construction Specification Institute . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 CSI MasterFormat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Contract Types . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Lump Sum Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Cost-Plus-Fee Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 Contents ix Guaranteed Maximum Price Contract . . . . . . . . . . . . 104 Unit Price Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Chapter 5 Project Stages 109 The Design and Construction Process . . . . . . . . . . . . . . 110 The Design Stage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 The Pre-Construction Stage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 The Procurement Stage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 The Construction Stage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 The Post-Construction Stage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 The Successful Project . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 Measuring Project Success . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130 Chapter 6 Estimating Project Costs 131 What Is an Estimate? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 Characteristics of a Good Estimator . . . . . . . . . . . . . . . 134 Factors Impacting Project Cost . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 Project Size . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 Complexity of the Project . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 Site Location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 Time of Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 Quality of the Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 Market Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 Management Factors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 Types of Estimates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 Conceptual Estimates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 Preliminary Estimates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 Detailed Estimates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 Understanding Project Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Direct Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Indirect Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 The Estimating Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 Getting Started . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 How We Build the Estimate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 Organizing the Work of the Estimate . . . . . . . . . . . . 147 Calculating Quantities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 Pricing the Work . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 Obtaining Subcontractor and Vendor Bids . . . . . . . . 153 x Contents Putting It All Together . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 Taxes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 General Overhead . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 Profit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 Completing the Estimate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 Remember, It’s All a Game . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 Chapter 7 Contract Administration 163 Starting Off Right . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 Preconstruction Conference . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 The Contract Administration Function . . . . . . . . . . . 165 Setting the Tone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 Who’s on First? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 Coordinating Construction Details . . . . . . . . . . . . . . . . 169 Requests for Information (RFI) . . . . . . . . . . . . . . . . 171 Submittals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 The Information Flow . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 Getting Paid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 Payment Request Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 Final Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 Schedule Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 Stick or Carrot? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 Making Changes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 Change Order Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 When Things Go Wrong . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 Dispute Resolution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 It’s All about the Relationships . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 Chapter 8 Construction Operations and Job Site Management 191 Building the Project . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 Subcontractor Coordination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 Material and Equipment Deliveries . . . . . . . . . . . . . . 194 Productivity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 Coordination with Local Agents . . . . . . . . . . . . . . . . 196 Job Site Safety . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 Quality Control . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 Contents xi Construction Impacts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 Noise Control . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 Dust and Mud Control . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 Environmental Protections . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 Cleanup and Trash Removal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 There’s More to It Than Meets the Eye . . . . . . . . . . . 206 The Superintendent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 Setting Up the Field Office . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 Organizing the Job Site . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 Establishing Work Hours . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 Documenting Construction Activity . . . . . . . . . . . . . . . . 214 Project Meetings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Logs, Diaries, and Daily Field Reports . . . . . . . . . . . 216 Labor Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 Visual Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 Correspondence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 Public Relations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 Owner Relations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 Employee Relations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 Subcontractor Relations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 Company Image and Publicity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 Signage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 Dealing with the Media . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 Chapter 9 Project Planning and Scheduling 227 It’s All about Time! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 Types of Schedules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 Bar Charts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 Network Diagrams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 How We Use Schedules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 Building the Schedule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 Planning Stage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 Sequencing Stage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 Scheduling Stage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 Communicating and Updating the Schedule . . . . . . . . . . 243 Notifying Subcontractors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 xii Contents Chapter 10 Monitoring Project Performance 247 The Project Control Cycle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 The Feedback Loop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 Factors Impacting Project Performance . . . . . . . . . . . . . 250 Tracking Quality, Cost, and Time . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 Tracking Quality . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 Tracking Project Cost . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 Tracking Project Time . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 Assessing Overall Project Status . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 Documenting Project Performance . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 Management Reports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 Evaluating Project Performance . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 Chapter 11 Managing Quality and Safety 271 Attitude Is Everything . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 Developing the Quality Management Plan . . . . . . . . . . . 272 Defining Quality . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 Primary Objectives of the Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . 274 The QA/QC Functions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 Quality Assurance (QA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 Quality Control (QC) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 Safety as a Component of Quality . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 The Safety Manager Role . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 A Dangerous Business . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 Developing the Safety Management Plan . . . . . . . . . . . . 289 Personal Protection . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 Accident Prevention . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 Substance Abuse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 Hazardous Materials Communication . . . . . . . . . . . . 293 Economics of Quality and Safety . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 Bottom Line . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 Terms to Know . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 Review Questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 Appendix Answers to Review Questions 297 Chapter 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 Chapter 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298 Chapter 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 Chapter 4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 Chapter 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 Contents xiii Chapter 6 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 Chapter 7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 Chapter 8 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304 Chapter 9 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 Chapter 10 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 Chapter 11 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 Glossary 311 Index 317